La gentrificación es una expresión concreta de las desigualdades y luchas de clases en el territorio. Refleja cómo lo social y lo espacial se entrelazan, y cómo la movilidad social se relaciona con la movilidad física. Mientras algunos avanzan y eligen dónde vivir, otros retroceden y son desplazados hacia los márgenes urbanos.
A diferencia de las primeras oleadas de gentrificación en Occidente, caracterizadas en los años 70 y 80 del siglo XX por la llegada espontánea de nuevas clases sociales a ciertos barrios, en América Latina este proceso ha estado fuertemente influido por políticas urbanas y grandes desarrollos inmobiliarios. Desde los años 80, el modelo de ciudad compacta dio paso a una urbanización dispersa y periférica que empujó a las clases populares cada vez más lejos. Al mismo tiempo, la periferia atraía a clases medias y altas con programas como los del INFONAVIT o con comunidades cerradas.
En la Ciudad de México, colonias como la Roma y la Condesa, pensadas para la clase media-alta, entraron en declive en los años 70, situación que se agravó tras el sismo de 1985. Su recuperación en los años 90 marcó una nueva fase de gentrificación que luego se expandió a barrios vecinos. También, Polanco, colonia creada en los años 30 para personas de altos ingresos, ha ido extendiendo su influencia hacia zonas populares como la Pensil o Lomas de Sotelo (Delgadillo, 2016; Aguilar-Velázquez et al., 2024).
Luego, en los años 2000, el centro de la Ciudad de México experimentó una rápida revalorización inmobiliaria, impulsada tanto por políticas públicas como por capital privado. Esta transformación vino acompañada de una pérdida selectiva de población en ciertas delegaciones y de movilidades hacia la periferia metropolitana, donde la vivienda seguía siendo más asequible. En años recientes, especialmente tras la pandemia de COVID-19, se acentuó una nueva etapa del proceso, marcada por una escalada de precios sin precedentes. Entre 2021 y 2023, los alquileres en ciertas zonas de la Roma-Condesa subieron más del 80 %, según Forbes (Hernández, 2025), superando ampliamente los aumentos salariales.
Estos cambios atraviesan de manera desigual a las clases medias. Mientras sus fracciones altas aprovechan la revalorización mediante inversiones, las más vulnerables quedan marginadas. Frente al aumento de las rentas, la frustración se intensifica entre los jóvenes, obligados a elegir entre prolongar la cohabitación familiar, aceptar condiciones habitacionales precarias o desplazarse hacia la periferia. Al mismo tiempo, este mismo grupo etario, cuando proviene de sectores medios-altos o de otros territorios, suele ser responsabilizado por el encarecimiento. Al instalarse en colonias populares, las nuevas clases medias transitan entre integración y distinción, revalorizando prácticas antes estigmatizadas en un equilibrio frágil entre apropiación y reconocimiento.
Otra consecuencia es la transformación del comercio: tianguis, tiendas y fondas son reemplazados por boutiques y cafés orientados al consumidor con más ingresos o internacional, lo que excluye poco a poco a los antiguos residentes y modifica la identidad barrial. El tejido comercial cambia y, con él, el mercado laboral, ya que se demandan nuevos perfiles y habilidades, como el dominio del inglés, hecho que deja atrás a muchos trabajadores.
Otro impacto notable es la proliferación de grandes desarrollos habitacionales verticales, como torres cerradas con vigilancia privada y servicios exclusivos, que sustituyen o coexisten con viviendas tradicionales (Sabatini, 2003; Inzulza-Contardo, 2016). El complejo Mítikah ejemplifica esta lógica: presentado como un símbolo de modernidad, provocó protestas entre los habitantes de Xoco debido al aumento del impuesto predial y la presión sobre los servicios urbanos (Delgadillo, 2016; Aguilar-Velázquez et al., 2024).
Pero los efectos de la gentrificación van más allá de lo material, pues alcanzan también el plano simbólico y cultural del territorio. Se manifiestan mediante una modificación, apropiación y mercantilización creciente del patrimonio: recetas tradicionales adaptadas, festividades inaccesibles para locales o estilizadas para el turismo (como la Guelaguetza o el desfile del Día de Muertos). Otro ejemplo: en 2022, los rótulos tradicionales de la colonia Cuauhtémoc fueron reemplazados por un logotipo institucional, lo cual fue criticado por borrar expresiones gráficas populares.
Fuera de la capital, como en Oaxaca, esta lógica se revela con la apropiación de saberes indígenas, desde la gastronomía hasta los textiles (Zurita García de Alba y Valerio Villalobos, 2021). Aunque puntualmente beneficiosas en términos de visibilidad y valorización cultural, estas dinámicas suelen excluir a la población local y más vulnerable de los beneficios reales del auge turístico.
En México, la gentrificación está estrechamente ligada a políticas públicas que han reconfigurado el espacio urbano. Durante casi 60 años (1942-2001), el congelamiento de rentas provocó el deterioro de inmuebles y el abandono parcial de ciertas zonas. Luego, con la pérdida masiva de población en el Centro Histórico (Coulomb, 2010), diversas iniciativas buscaron revertir la tendencia.
Programas emblemáticos como «Échame una manita» (1991-1994), impulsado por el Fideicomiso del Centro Histórico, integraron inversión pública y privada para renovar fachadas y relocalizar el comercio ambulante. Luego, el TLCAN (1994) convirtió a la Ciudad de México en ciudad global y atrajo oficinas corporativas a zonas como Reforma, Polanco o Santa Fe, lo que elevó el valor del suelo (Aquino Illescas, 2023). Este auge propició una verticalización habitacional focalizada en el poniente y sur, mientras otras zonas limitaron la edificación en altura y, por lo tanto, la capacidad residencial (Aguilar-Velázquez et al., 2024).
El Bando 2 (2000-2006), lanzado por López Obrador, intentó frenar la expansión periférica y incentivar el desarrollo de viviendas en cuatro delegaciones. Aunque se incrementó la densidad poblacional, las viviendas fueron adquiridas principalmente por clases medias-altas y los precios aumentaron de forma pronunciada (Benlliure, 2008). A la par, iniciativas privadas como el Programa de Rescate de Carlos Slim, desde 2001, aceleraron la exclusión de sectores informales (McDermott, 2019). Estos procesos de desplazamiento también han sido agravados en coyunturas críticas; por ejemplo, los fenómenos naturales han sido aprovechados para justificar desplazamientos bajo criterios de riesgo urbano (Linz, 2021).
Aun los proyectos «verdes», como parques o corredores ecológicos, pueden acelerar la gentrificación si no se acompañan de medidas sociales (Quinton et al., 2022). Este fenómeno, conocido como “gentrificación verde”, provoca al mismo tiempo respuestas vecinales e iniciativas comunitarias para preservar el acceso de los habitantes originales.
El fenómeno responde sobre todo a dinámicas estructurales más amplias. La liberalización del mercado inmobiliario, combinada con la creciente privatización de la gestión urbana, ha consolidado una lógica de especulación y de rentabilidad que relega la función social del espacio. En este contexto, las zonas con mejor infraestructura, transporte, seguridad y servicios públicos concentran las inversiones, por lo que se refuerzan las desigualdades territoriales. La mejora de la seguridad, percibida de forma distinta según género o clase, se volvió un factor clave, ya que zonas antes evitadas atraen ahora a nuevos residentes.
Asimismo, la pandemia de COVID-19 y la expansión del trabajo remoto favorecieron la llegada de nómadas digitales con ingresos más altos, muchos de los cuales se establecieron en barrios céntricos con buena conectividad y servicios. Aunque este grupo ha sido frecuentemente señalado como responsable directo del encarecimiento, las cifras oficiales relativizan su peso: por ejemplo, en 2022 se registraron aproximadamente 30,000 permisos de residencia temporal para trabajadores extranjeros en la Ciudad de México; sin embargo, este dato excluye a quienes permanecen con visas turísticas o entran y salen del país de forma periódica, lo que subestima significativamente el efecto real. Más allá del número, su impacto crece por el uso de plataformas como Airbnb, que reducen la oferta de renta tradicional, encarecen los barrios y reemplazan el comercio local por servicios turísticos.
En respuesta a estos cambios surgieron movilizaciones sociales. En julio de 2025, miles de jóvenes marcharon para denunciar el aumento desmedido de los alquileres, el desplazamiento de habitantes y el auge de plataformas de renta temporal. Aunque la cobertura mediática se centró en los disturbios y en las consignas que atribuían estos fenómenos a la llegada creciente de estadounidenses, las demandas reales son mucho más amplias. Colectivos como el Frente Anti-Gentrificación CDMX han dejado claro que su lucha es contra las desigualdades estructurales y la especulación inmobiliaria que amenazan el derecho a habitar la ciudad.
También, en el Centro Histórico, la llegada de nuevos arrendatarios, incluidos migrantes asiáticos, ha generado fricciones debido al pago de rentas altas en efectivo y por adelantado, lo cual eleva los precios. Valdrá la pena indagar de dónde provienen estos resentimientos hacia grupos foráneos, y si responden principalmente a la presión económica o también a choques culturales y de valores.
En respuesta a las manifestaciones, el Gobierno de la Ciudad de México emitió el Bando 1, que propone una Ley de Rentas Justas para regular los precios y evitar aumentos por encima de la inflación. Entre otras medidas, se plantea crear un índice de precios razonables y delimitar zonas de tensión inmobiliaria donde sea necesario implementar controles especiales. También se regularán los alquileres temporales y se instaurará una Defensoría del Inquilino, encargada de ofrecer asesoría legal y sancionar abusos. El plan contempla, además, el fortalecimiento de la vivienda pública y social, la promoción de condominios familiares y la elaboración de un plan maestro con participación vecinal en las zonas más afectadas. Se prevé un programa de arraigo comunitario para proteger el espacio público y preservar la memoria barrial, así como el apoyo a comercios tradicionales y oficios locales.
Del lado de la sociedad civil, una vía concreta de resistencia frente a la gentrificación consiste en apoyar activamente a los comercios de proximidad, en particular a aquellos gestionados por grupos sociales históricamente marginados. Promover el consumo en estos negocios o facilitar su acceso al crédito permite reforzar el tejido económico local y frenar el reemplazo comercial. Se pueden también repensar las formas de tenencias e impulsar modelos de propiedad colectiva para que los vecinos controlen medios de producción y espacios adaptados a sus necesidades. La ocupación activa del espacio público es otra estrategia clave. Ferias barriales, huertos urbanos o murales colectivos reafirman la presencia vecinal y el derecho a habitar y producir en el territorio. En lugares como Washington D. C. o en el Pacífico mexicano, expresiones musicales populares como el go-go y la banda han sido defendidas por los residentes como forma de resistencia frente a la presión turística y la homogeneización.
Varias ciudades ofrecen ejemplos de políticas que pueden inspirar el caso mexicano, al combinar regulación pública e iniciativas ciudadanas. Barcelona y Berlín han puesto topes al alquiler, creado zonas de protección especial y comenzado a regular las plataformas de rentas; Viena y París cuentan con un amplio parque de vivienda social y una rehabilitación progresiva que prioriza a los inquilinos existentes; Nápoles y Lisboa ceden edificios públicos a cooperativas ciudadanas para usos sociales y culturales; Córdoba promueve la rehabilitación cooperativa de patios patrimoniales, y Marsella ofrece un turismo sostenible vinculado al barrio.
En resumen, aunque puede revitalizar zonas degradadas, atraer inversión, mejorar servicios públicos y beneficiar a ciertas familias propietarias mediante la revalorización de sus inmuebles, los efectos negativos de la gentrificación suelen prevalecer: desplazamiento de poblaciones vulnerables, profundización de las desigualdades, pérdida de arraigo, fragmentación social y exclusión económica. Lo que está en juego no es sólo el aspecto físico de los barrios, sino el derecho mismo a habitar la ciudad.
Para monitorear este fenómeno, se necesitan mejores datos e investigaciones del mercado de alquiler. El INEGI sólo ofrece información desagregada por ciudad desde hace pocos años, pero faltan estadísticas por colonia y alcaldía.
Las manifestaciones obligaron a las autoridades a reaccionar, y aunque se anunció el Bando 1 como primer intento de regulación, aún está por verse si se aplicará de manera efectiva. El reto sigue siendo avanzar hacia políticas estructurales que equilibren renovación urbana y justicia social; y se deben atender las causas de fondo: especulación inmobiliaria concentrada en manos del sector más rico, falta de vivienda asequible, turismo desregulado y plataformas digitales.
Resulta también razonable abrir el debate sobre los límites al patrimonio y la propiedad frente a la concentración de vivienda para especulación. Varias ciudades prueban soluciones institucionales: topes estrictos por propietario, impuesto alto a la vacancia, uso obligatorio de la propiedad, recargo a segundas residencias, tanteo público, control de rentas. Al final, el reto es pensar la ciudad como un bien común. Sólo al articular justicia social y territorial se logrará que la vivienda deje de ser un privilegio y se reconozca como un derecho efectivo para todos. EP
Referencias
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Aquino Illescas, V. H. (2023). Los nuevos corredores en altura en la Ciudad de México: Análisis de su proceso, aplicación y visualización en un sistema de información geográfica. Revista Cartográfica, (106), 125–146. https://doi.org/10.35424/rcarto.i106.2873
Benlliure, P. (2008). La expansión urbana: Reciclamiento o desbordamiento. En J. Legorreta (Coord.), La ciudad de México a debate. México: Universidad Autónoma Metropolitana / Ediciones EÓN.
Coulomb, R. (Coord.). (2010). México: centralidades históricas y proyectos de ciudad. Quito: OLACCHI / Organización Latinoamericana y del Caribe de Centros Históricos. ISBN 978-9978-370-09-4
Delgadillo, V. (2016). Selective modernization of Mexico City & its historic center: Gentrification without displacement? Urban Geography. Advance online publication. https://doi.org/10.1080/02723638.2015.1096114
Hernández, E. (2025, 8 juillet). Una burbuja inmobiliaria ha disparado más de 80 % las rentas en la Roma-Condesa; protestan contra la gentrificación. Forbes México. https://forbes.com.mx/una-burbuja-inmobiliaria-ha-disparado-mas-de-80-las-rentas-en-la-roma-condesa-protestan-contra-la-gentrificacion/
Inzulza-Contardo, J. (2016). Contemporary Latin American gentrification? Young urban professionals discovering historic neighbourhoods. Urban Geography, 37(8), 1195–1214. https://doi.org/10.1080/02723638.2016.1147754
Linz, J. (2021). Where crises converge: The affective register of displacement in Mexico City’s post-earthquake gentrification. Cultural Geographies, 28(4), 663–678. https://doi.org/10.1177/1474474021993418
McDermott, J. (2019). Towards an icon model of gentrification: Global capitalism, policing, & the struggle for iconic spaces in Mexico City. Urban Studies, 56(16), 3522–3539. https://doi.org/10.1177/0042098018813065
Quinton, J., Nesbitt, L., & Sax, D. (2022). How well do we know green gentrification? A systematic review of the methods. Progress in Human Geography, 46(4), 960–987. https://doi.org/10.1177/03091325221104478
Sabatini, F. (2003). The social spatial segregation in the cities of Latin America. Inter-American Development Bank, Sustainable Development Department, Social Programs Division
Zurita García de Alba, J. M., & Valerio Villalobos, L. A. (2021, 4 novembre). Los textiles indígenas y el dilema de la apropiación comercial. Revista 925 Artes y Diseño.
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