Las promesas pendientes de una ciudad progresista

La Ciudad de México ha tenido avances considerables en distintos ámbitos, pero en temas de urbanidad siguen pendiente muchas deudas y revisiones. En materia de movilidad observamos importantes avances en política pública, pero con algunos retrocesos en presupuesto y regulación. El ámbito de la vivienda es donde más se presentan rezagos y se nota la ausencia de una política progresiva, causando que para las familias de ingresos medios y bajos sea casi imposible acceder a viviendas de valores medios y bien ubicadas. Jimena David y Jose Castillo analizan las razones de esta problemática y de qué modelos podríamos aprender.

Texto de y 22/06/21

La Ciudad de México ha tenido avances considerables en distintos ámbitos, pero en temas de urbanidad siguen pendiente muchas deudas y revisiones. En materia de movilidad observamos importantes avances en política pública, pero con algunos retrocesos en presupuesto y regulación. El ámbito de la vivienda es donde más se presentan rezagos y se nota la ausencia de una política progresiva, causando que para las familias de ingresos medios y bajos sea casi imposible acceder a viviendas de valores medios y bien ubicadas. Jimena David y Jose Castillo analizan las razones de esta problemática y de qué modelos podríamos aprender.

Las ciudades están en constante conflicto. ¿Qué proyectos reciben recursos públicos?, ¿qué voces se escuchan para crear política pública y proyectos?, ¿qué zonas y comunidades reciben más o menos presupuesto?, ¿qué modelos de vivienda, movilidad y espacio público se van a seguir?, ¿quiénes se benefician y quiénes sufren las consecuencias de estas decisiones?

Durante la mayor parte del siglo XX los conflictos urbanos en la Ciudad de México se dirimían dentro de las estructuras internas y asociadas al Partido oficial (PNR, PRM y, finalmente, PRI), a través del Consejo Consultivo, la Comisión de Planificación, el Consejo de Colonos o las juntas de vecinos. Estas estructuras ayudaban a evitar que los conflictos escalaran y permitían al gobierno continuar con su agenda a cambio de algunas concesiones a grupos de interés. Con la transición democrática, las vías de participación y diálogo aumentaron y desde 1997 la Ciudad de México ha tenido gobiernos de izquierda que prometen una Ciudad progresista, más justa, equitativa y abierta.

En los últimos 24 años se han visto avances considerables en materia de derechos como la Interrupción Legal del Embarazo, el matrimonio igualitario, el derecho a la autodeterminación personal, el derecho a una muerte digna, entre otros. Sin embargo, en algunos temas urbanos seguimos luchando entre la inercia de viejas prácticas y el impulso de activistas y ciudadanos por modelos progresistas.

El tema de movilidad es uno de los campos más visibles de conflicto. La implementación del sistema BRT (Bus Rapid Transit) Metrobús, la Ley de Movilidad de 2014 y la construcción de ciclovías y sistemas de bicicletas compartidas fueron avances hacia una ciudad que priorizara modos de movilidad no motorizados o colectivos, beneficiando con esto a personas de menores ingresos. Sin embargo, mientras todo esto sucedía, también se construían proyectos multimillonarios para pasos elevados y a desnivel, se quitó la tenencia y recientemente se redujeron multas por violaciones de tránsito (estas dos últimas fuentes progresivas de financiamiento que podrían pagar más y mejor infraestructura peatonal, ciclista y transporte público). Casos como la explosión del centro de control del STC Metro y el derrumbe del paso elevado de la Línea 12 nos indignan a todos y nos ponen a discutir sobre el presupuesto del sistema, la implementación de los proyectos y las labores de mantenimiento pero, mientras tanto, se continúa la construcción de un puente vehicular de 6 carriles y $30 millones de dólares sobre el Humedal de Xochimilco.

“La vivienda en la Ciudad de México es la más cara del país, con un precio promedio de $2.9 millones de pesos en 2020, 150% por encima de la media nacional y 85% más cara que el segundo lugar, Querétaro.”

En materia de vivienda, las deudas pendientes son aún más grandes. Llevamos 24 años sin generar una política pública progresista de vivienda y como resultado estamos viviendo una grave y creciente crisis de asequibilidad de vivienda. La vivienda en la Ciudad de México es la más cara del país, con un precio promedio de $2.9 millones de pesos en 2020, 150% por encima de la media nacional y 85% más cara que el segundo lugar, Querétaro. Tan sólo entre 2015 y 2020, el precio medio de la vivienda en la Ciudad pasó de $1.4 millones de pesos a $2.9 millones, un incremento de más del 100%[i].

A grandes rasgos, existen dos formas de generar vivienda de interés social: apoyos y créditos públicos o incentivos para que los constructores privados la construyan. A nivel local el INVI es el organismo público encargado de atender la necesidad de vivienda de la población de la CDMX y para hacerlo ofrece créditos y apoyos no recuperables a personas en situación de vulnerabilidad. Sin embargo, el ritmo de construcción es insuficiente. En 2019, el INVI terminó de construir 2,406 viviendas y en 2020 el número fue de tan sólo 1,490 (probablemente impactado por la pandemia de COVID-19). Entre 2010 y 2020 la Ciudad creció a un ritmo promedio de más de 35,000 personas anuales, lo que resulta en una necesidad de casi 11 mil unidades adicionales de vivienda cada año[ii] y a eso habría que sumar las viviendas existentes en malas condiciones o en zonas de riesgo que contribuyen a la demanda por nueva vivienda adecuada.

A nivel nacional también existen programas de créditos y subsidios para apoyar a las personas a poder comprar, construir o mejorar sus viviendas (administrados por INFONAVIT, FOVISSSTE, CONAVI y SHF), pero los montos de estos mecanismos no son suficientes en un contexto de vivienda tan cara como en la Ciudad de México. El ingreso mensual por hogar (no por persona) en la Ciudad es de $26,362 pesos[iii] con lo cual, de acuerdo con la calculadora de préstamos del Infonavit, podrías obtener un crédito de $834,000[iv], menos de un tercio de lo necesario para comprar una vivienda de valor promedio. Con estas condiciones, las personas en busca de una vivienda tendrán que optar por unidades más asequibles lejos de las zonas con empleos y servicios, forzando desplazamientos largos y costosos.

La alternativa privada para construir vivienda social fue la creación de la Norma 26 que ofrecía bonos de densidad a los desarrolladores a cambio de proveer vivienda de interés social y popular. Sin embargo, los constantes abusos por parte de desarrolladores, con complicidad de las autoridades, llevaron a que se suspendiera indefinidamente. El Programa de Regeneración Urbana y Vivienda Incluyente es el nuevo mecanismo que busca ofrecer incentivos a los privados (reducción de tiempos de trámites y exenciones fiscales) a cambio de que destinen al menos el 30% de sus desarrollos habitacionales a vivienda incluyente en ciertas zonas centrales de la Ciudad. Uno de los problemas centrales en ambas políticas es que son voluntarios, por lo que no se puede garantizar que se logren construir las unidades necesarias. Dado que no existen obligaciones a los desarrolladores para crear vivienda incluyente, estos tienden a optar por construir los modelos que dejan mayores utilidades. En 2019 Lamundi encontró que la oferta formal de vivienda en la Ciudad de México se divide en: 37% de interés medio, 44% residencial, residencial plus y premium, y únicamente 19% de interés social[v].

“El sector privado continúa construyendo vivienda media o superior que permanece vacía mientras las necesidades de la población de ingresos bajos está insuficientemente atendida.”

La Ciudad de México es la entidad con menor tasa de desocupación de vivienda en el país, y este se redujo 0.7% desde 2010. Sin embargo, si analizamos la distribución espacial de las viviendas desocupadas, notamos que la mayoría de las zonas con desocupación más alta coinciden con las zonas con mayores valores catastrales: Bosques de Las Lomas, Lomas de Chapultepec, Polanco, Granada, Anzures, Centro, Cuauhtémoc, Roma, Condesa, Del Valle, Nápoles, Florida, Centro de Coyoacán, San Ángel, Pedregal. Estas son también las zonas con alta oferta de empleos, equipamiento urbano, servicios y con mejor conectividad. El sector privado continúa construyendo vivienda media o superior que permanece vacía mientras las necesidades de la población de ingresos bajos está insuficientemente atendida.

Izquierda: Predios con valores catastrales en el 10% más alto (color rojo). <i>Sistema Abierto de Información Geográfica de la Ciudad de México</i>. / Derecha: AGEBs con más de 10% de desocupación (color azul) . <i> Censo 2020 del INEGI</i>

Desde 1997 se ha votado por gobiernos de izquierda para dirigir la Ciudad, la mayoría de las alcaldías (aunque este año ganó la oposición 9 de 16) y se les ha dado mayorías en el Congreso local (aún con los resultados desfavorables a Morena en las intermedias de 2021, el partido mantendrá una mayoría simple legislativa). Las autoridades locales controlan las leyes, normas y códigos de construcción, y diseñan e implementan las políticas públicas. La Constitución de la Ciudad de México consagra el derecho a la vivienda en su artículo 9, inciso E, y el informe de vivienda del Consejo de Derechos Humanos de la ONU indica que “los Estados están obligados, con base en los Derechos Humanos internacionales, a asegurarse de que los inversionistas privados respondan a las necesidades de los residentes de vivienda segura y asequible y que no sólo sirvan a las personas de mayores ingresos o a quienes compran viviendas para mantenerlas vacías”[vi] (Consejo de Derechos Humanos 2017). El gobierno de la Ciudad de México tiene todas las herramientas a su disposición para establecer mejores esquemas para la creación de vivienda asequible bien ubicada.

A continuación, se presentan algunas políticas públicas que se han implementado en otros países para tratar de regular los mercados de vivienda para que respondan mejor a las necesidades de las personas. Estos esquemas podrían complementar y mejorar el modelo de vivienda en la Ciudad de México y volver al sector más receptivo a las necesidades de todos los residentes, no sólo los que pueden pagar precios de mercado que siempre están aumentando.

  • Zonificación inclusiva. En muchas ciudades de Estados Unidos como Seattle, Boston y Nueva York existe una regulación que obliga a que los desarrollos residenciales “grandes” deban vender o rentar cierto porcentaje de sus unidades de vivienda a precios asequibles. Cada ciudad define los parámetros de precio y porcentaje que consideran adecuados a su contexto, pero la lección importante en este modelo es que estos sistemas muchas veces son obligatorios, aunque pueden convivir con otros esquemas de incentivos para mejorar las condiciones para los desarrolladores.

“Algunas ciudades en Canadá han implementado el cobro de un impuesto especial a viviendas que se mantienen desocupadas por mucho tiempo. […] El objetivo es desincentivar la especulación y hacer que los precios de vivienda respondan más a las necesidades de los residentes y menos a las de inversionistas”

  • Tarifas de desocupación. Algunas ciudades en Canadá han implementado el cobro de un impuesto especial a viviendas que se mantienen desocupadas por mucho tiempo. Vancouver cobra un 1% sobre el valor de la propiedad[vii], y Toronto está planteando un impuesto similar en unidades que permanezcan vacías más de 6 meses del año. El objetivo es desincentivar la especulación y hacer que los precios de vivienda respondan más a las necesidades de los residentes y menos a las de inversionistas[viii]. El gran reto de una política como esta es la implementación, pues los costos y logística de los sistemas de información y monitoreo necesarios para conocer el estado de ocupación de las viviendas podrían ser prohibitivos.
  • Renta Segura. La pandemia de COVID-19 generó una alta desocupación de viviendas usadas en Airbnb y en el verano de 2020 la ciudad de Lisboa lanzó el plan “Renta Segura”. Las personas que tengan una vivienda en Airbnb y les preocupe no poderla rentar tanto como antes pueden optar por rentar la unidad directamente al gobierno municipal por un periodo mínimo de 5 años. La ciudad se convierte en la responsable de buscar inquilinos que pagarán un monto máximo entre 450 y 1,130 euros (niveles asequibles para personas con bajos ingresos en Lisboa). A pesar de que los dueños de las viviendas obtendrán una renta menor a la que podrían conseguir en el mercado, se les garantiza la renta mínima independientemente de si la unidad se renta o no, y adicionalmente se exenta del impuesto predial[ix].
  • Renta Controlada. Las rentas fijas se empezaron a implementar en países europeos después de la Primera Guerra Mundial y en Estados Unidos durante la Segunda Guerra Mundial. Bajo este modelo, los dueños de vivienda en renta no podían aumentar los precios año con año, y así se buscaba mantener la asequibilidad de las unidades. La medida se retiró en casi todas las ciudades de EUA (excepto Nueva York) en los años posteriores a las guerras, pero la presión de movimientos sociales en EUA causó que se volviera a implementar el control de renta en varias ciudades durante los años setenta; esta vez se permitieron pequeños incrementos en las rentas tomando en cuenta factores como la inflación y el costo de vida. A pesar de que esta medida promueve que se estabilice el mercado de vivienda y reduja el desalojo de inquilinos, la mayoría de los economistas argumentan que los controles de renta contribuyen al abandono y mal estado de las unidades, e impactan negativamente la construcción de nuevas unidades al quitar incentivos a la inversión y el mantenimiento[x]. En México, tras la Revolución, se congelaron rentas de viviendas de rentas bajas en varios momentos como concesiones a organizaciones laborales, pero nunca se hizo legislación al respecto[xi].

Estas son sólo algunas ideas que han sido implementadas en diferentes ciudades del mundo para tratar de combatir la crisis de asequibilidad de la vivienda. Ninguna por sí misma es una solución, pero combinaciones de este tipo de políticas públicas pueden ser implementadas para que el sector público se acerque a cumplir con su responsabilidad de ofrecer vivienda adecuada a todas las personas que la necesitan. EP


[i] Sociedad Hipotecaria Federal. 2020. “Índice de precios de la vivienda en México 2020”.

Sociedad Hipotecaria Federal. 2015. “Índice de precios de la vivienda en México 2015”.

[ii] INEGI. 2010 “Censo de Población y Vivienda 2010”.

INEGI. 2020 “Censo de Población y Vivienda 2020”.

[iii] INEGI. 2018. “Encuesta Nacional de Ingresos y Gastos de los Hogares”.

[iv] Infonavit. 2020. “Portal de derechohabientes Infonavit”.

[v] Lamundi. 2019. “Reporte del mercado inmobiliario residencial CDMX 2019”.

[vi] Consejo de Derechos Humanos. 2017. “Report of the Special Rapporteur on adequate housing as a component of the right to an adequate standard of living, and on the right to non-discrimination in this context”. Organización de las Naciones Unidas.

[vii] Ciudad de Vancouver. 2019. “More Vancouverhomes occupied, initial 2019 Empty Homes Tax statistics show”.

[viii] Better Dwelling. 2020. “Toronto Will finally get a vacant home tax, after bleeding millenialsfor years”.

[ix] O´Sullivan, Feargus. 2020. “Lisbon has a plan to reclaim housing from Airbnb.» Bloomberg City Lab, 8 de julio de 2020

[x] Jenkins, Blair. «Rent control: do economists agree?» Journal of the American Institute for Economic Research 6, nº 1 (Enero 2009): 73-112

[xi] Davis, Diane. 1994. “Urban Leviathan. Mexico City in the Twentieth Century”

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